Beschreibung

Aus dem ehemaligen Hertie-Warenhaus in Herne wurde eine moderne Mixed-Use-Immobilie mit Büros, Gastronomie, Ladenlokalen und einem Fitnessstudio. Das Denkmal bleibt erhalten, doch die moderne Architektursprache überwindet den 1960er-Jahre Warenhaus-Charakter und schafft ein zeitgemäßes Gebäude mit hoher Aufenthaltsqualität. Große Glasfronten und zwei offene Lichthöfe, die zur Belichtung als Grundvoraussetzung für die neuen Nutzungen von oben ins Gebäude geschnitten wurden, schaffen eine freundliche, helle Atmosphäre. Der größere Lichthof dient als Treffpunkt, Kommunikationsort und zentraler Orientierungspunkt zugleich. Nach elf Jahren Leerstand ist die erfolgreiche Revitalisierung (über 50 % vermietet, weitere Mietverträge kurz vor Abschluss) ein Symbol des Wandels und der Zukunft Hernes.

Ziel

Wir wollten eine echte Wirkung für die Stadtgesellschaft erzielen und einen nachhaltigen Beitrag zur Aufwertung der Herner Innenstadt leisten. Mit der Revitalisierung des lange leerstehenden Gebäudes sollte neues Leben ins Zentrum einziehen. Es galt, ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept mit einem attraktiven architektonischen Konzept zu verbinden, das die denkmalgeschützte Immobilie ehrt und sie in neuem Glanz erstrahlen lässt. Es war uns wichtig, ein zukunftsfähiges Konzept zu entwickeln, das einerseits individuell aus dem Standort heraus entsteht und diesen stärkt, andererseits aber auch Schlussfolgerungen bereithält für künftige Umnutzungen ausgedienter Kaufhäuser in anderen Städten. Flexibilität war uns wichtig, so hätte z.B. auch ein Hotel und in Teilen Wohnen realisieren können.

Herausforderungen

In Abstimmung mit dem Denkmalschutz waren im Bestand mit typischer Kaufhausstruktur (Riesenflächen, kaum Licht) unter z.T. unveränderbaren Bedingungen (Kubatur, Zuschnitt, Statik) effiziente Grundrissstrukturen zu schaffen. 2 Lichthöfe (1. – 4. und 2. – 4. OG) sowie neue Fensteröffnungen und Fenster (1. OG – 3. OG) waren in die Fassade einzubauen und die gesamte Fläche bis ins UG (Fitnessstudio) nutzbar zu machen, trotz schlechten Zustands nach langem Leerstand. Mit der von vielen Investoren gemiedenen Immobilie in einer Mittelstadt im Strukturwandel war dauerhaft für Belebung und Frequenz zu sorgen. Um manche Nutzungen erst zu ermöglichen, musste das Parkhaus nebenan gekauft werden. Trotz auch mal platzender Mietverträge in der Pandemie galt es flexibel, kreativ und beharrlich zu bleiben.

Kooperationen

Mit dem Team von HPP Architekten, das uns im Wettbewerbsverfahren und bei der finalen Konzeptfindung unterstützt hat, bestand ein sehr kreativer und fokussierter Austausch. Unser Generalunternehmer Freundlieb war ein guter Partner im Zuge der Baumaßnahmen. Wenn in diesem Bestandsprojekt unvorhergesehene Probleme und Risiken auftraten, wurden gemeinsam optimale Lösungswege erarbeitet. Wichtig war uns, frühzeitig die Stadt in die Planungen einzubinden, die sich immer als Unterstützer und nicht als Verhinderer erwiesen hat. Besonders erfreulich war die breite Unterstützung z.B. durch den Oberbürgermeister, das Planungsamt und das Bauordnungsamt. Wir stehen stetig im guten Austausch mit IHK, Wirtschaftsförderung, Nachbarn und Entwicklern weiterer wichtiger Projektentwicklungen im Umfeld.

Mehrwert

Der größte Mehrwert besteht für die Stadt Herne in der Aufwertung der Innenstadt durch eine nach langem Leerstand nun zukunftsfähige Immobilie an einem zentralen Ort. Mit der Belebung eines Gebäudes, das mit gemischten Nutzungen ganztägig bespielt wird (auch im Außenraum durch die Gastronomie), erzielen wir positive Effekte für die Nachbarschaft. Die Mieter und Nutzer des Gebäudes finden im Gebäude selbst viele potenzielle Kunden und Angebote – bis hin zu den Höfen, die einen Ruheraum mitten in der City schaffen. Der Mehrwert geht aber über Herne hinaus: Er liegt in den Erfahrungen, die wir gemacht haben und mit anderen teilen, um künftig auch anderen Innenstädten, die vor ähnlichen Herausforderungen stehen, vergleichbare, aber individuelle Lösungen anbieten zu können.

Besonderheit

Das letzte Werk des bekannten Architekten Emil Fahrenkamp von 1962 wurde zukunftsfähig gemacht. Unter speziellen Bedingungen (unveränderbares Tragwerk mit geringer zulässiger Nutzlast und hohem Sanierungsumfang) wurden die neuen Brandschutzanforderungen erfüllt. Besonders war auch die Vermarktung in Zeiten wachsenden Online-Handels und grundsätzlichen Wandels der Zentren v.a. in B- und C-Städten und nun auch noch mitten in der Pandemie. Aktuell entwickeln wir weitere neue Lösungswege wie die Einrichtung eines Dienstleistungszentrums oder Stadtconcierges. Als Partner im Projekt Bundle Up arbeiten wir gemeinsam an Lösungen für die „letzte Meile“. So sehen wir die Neuen Höfe mit ihrem Auto- und Fahrradparkhaus als Teil eines Mobilitäts-Hubs mit Bahnhof, Bushaltestelle und U-Bahn in der Nähe.